Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu, uregulowany w rozdziale 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tj. z dnia 10 marca 2023 r. Dz.U. z 2023 r. poz.725), dalej jako „Ustawa”, który zapewnia właścicielowi lokalu mieszkalnego skuteczniejszą ochronę jego praw na wypadek niewywiązywania się przez najemcę ze swoich obowiązków niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu lokalu mieszkalnego. W przypadku najmu okazjonalnego lokal może być wynajęty tylko dla celów mieszkaniowych. Co do zasady do najmu okazjonalnego pozostałe przepisy Ustawy nie mają zastosowania (z wyjątkami wskazanymi w Ustawie).
Kto może być stroną umowy najmu okazjonalnego?
Wynajmującym może być osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, osoba fizyczna prowadząca inną działalność gospodarczą i osoby prawne
Najemcą lokalu może być jedynie osoba fizyczna.
Na jaki okres czasu jest zawierana?
Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat. Nie może zatem zostać zawarta na czas nieokreślony. Można natomiast ją przedłużać, lecz należy pamiętać że łączna suma okresów najmu nie może przekraczać 10 lat.
Jakie dokumenty lub oświadczenia należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?
Oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu;
Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
Oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
Istotny jest również fakt, że oświadczenia i prawo do lokalu zastępczego należy aktualizować w przypadku zmian w powyższym zakresie.
Dlaczego warto zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego jest korzystna dla obu stron, albowiem kreuje stabilny stosunek prawny, gwarantuje przejrzystość co do skutków niewywiązywania się z jej postanowień oraz pomaga we wdrożeniu kroków mających na celu przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
Taka pewność obrotu pozwala nająć lokal wielu najemcom, którzy nie byliby w stanie sprostać, często wysoko postawionym wymogom co do zabezpieczenia płatności i spełniania innych swoich obowiązków wobec wynajmującego na wypadek nieprzestrzegania postanowień umowy.
Umowa najmu okazjonalnego otwiera rynek najmu np. dla osób młodych, na początku drogi zawodowej i bez stałego zatrudnienia. Jest bowiem dla właściciela formą zabezpieczenia, która wyłącza konieczność podejmowania czasochłonnych kroków na drodze sądowej w celu odzyskania swojej nieruchomości oraz ogranicza okres, w którym ewentualny dług lokatora mógłby rosnąć. Jednocześnie pozwala najemcy przyjąć na siebie zobowiązania wynikające z najmu, mając zabezpieczenie w postaci innego lokalu na wypadek egzekucji.
Jakie szczególne obowiązki wynikają z faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego dla stron tej umowy?
Ustawa przewiduje nie tylko przywileje dla stron umowy najmu okazjonalnego, ale także instrumenty je dyscyplinujące.
Właściciel musi zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. W przeciwnym razie utraci przywileje związane z zastosowaniem instytucji najmu okazjonalnego.
Niedopełnienie przez najemcę nowego lokalu zastępczego w terminie 21 dni od utraty prawa do lokalu dotychczasowego skutkować może wypowiedzeniem umowy w terminie 7 dni.
Warto też pamiętać, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Klara Kołodziej