The new regulations of the developer act will enter into force on July 1, 2022. The act will cause about far-reaching changes aimed at securing the position of the buyer of an apartment or a single-family house. First of all, a Development Guarantee Fund will be established as a form of consumer protection in case of bankruptcy of a developer or a bank keeping an escrow account for a development investment, as well as in the event of the buyer withdrawing from the contract in the cases specified in the Act. In principle, the Fund is to be financed from developers’ contributions. In the event of open accounts, the premium cannot exceed 1% of the price of the premises, and in the case of closed accounts – only 0.1%. Another important change will be the significant expansion of the prospectus. The document will have to be handed over to the buyer each time before concluding a developer or reservation agreement (and not at his request as heretofore). There must be specific information on planned investments within a radius of 1 km from the area involved by the development project. The consequence of these changes for the developer will be the necessity to significantly increase the expenditure on obtaining and updating information about planned investments. New regulations regarding the procedure of acceptance of premises and reporting of defects in the premises will also come into force. There will be introduced, among others new rights for buyers, such as the possibility of removing a defect at the developer’s expense (if the developer does not remove it on time), as well as a fairly severe sanction for failure to respond to the reported defects within 14 days. In such a case, the delay means the full recognition of the validity of the buyer’s...Read More

1 lipca 2022 r. wejdą w życie zmiany do ustawy deweloperskiej, co spowoduje daleko idące zmiany mające na celu zabezpieczenie pozycji nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.  Po pierwsze, powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będący formą zabezpieczenia konsumenta w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji deweloperskiej, a także w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy, w przypadkach określonych w ustawie. Fundusz ma być finansowany ze składek deweloperów. W przypadku rachunków otwartych składka nie będzie mogła przekroczyć 1% ceny lokalu, zaś w przypadku rachunków zamkniętych – jedynie 0,1%. Kolejną istotną zmianą będzie znaczne rozszerzenie prospektu informacyjnego. Dokument będzie trzeba przekazać nabywcy każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej (a nie, jak dotychczas, na jego żądanie). Muszą się tam znaleźć szczegółowe informacje o planowanych inwestycjach w promieniu aż 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim. Konsekwencją tych zmian dla dewelopera będzie konieczność znacznego zwiększenia nakładów na uzyskiwanie i aktualizację informacji o planowanych inwestycjach. Wejdą w życie także nowe zasady odbioru oraz zgłaszania wad lokalu. Wprowadzone zostaną m.in. nowe uprawnienia dla nabywców, jak np. możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy deweloper nie usuwa jej w terminie, a także dość surowa sankcja za brak ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni. W takim przypadku opóźnienie oznacza całkowite uznanie zasadności twierdzeń nabywcy, a co za tym idzie konieczność usunięcia wszystkich wskazanych przez niego wad. Nowością jest wprowadzenie pojęcia wady istotnej i powiązanie go z uprawnieniem nabywcy do odmowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Nowa ustawa deweloperska przewiduje także szereg dodatkowych sytuacji (poza obecnie obowiązującymi), w których nabywca będzie mógł zerwać umowę. Nowością jest to, że przepisy wyraźnie umożliwiają odstąpienie nie tylko od umowy deweloperskiej, ale także od innych umów wskazanych w ustawie. Do nowej ustawy deweloperskiej wprowadzono także regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej. Przepisy...Read More

Praktyka działalności naszych Klientów coraz częściej skłania nas do analizy możliwości i celowości zastosowania nowych rozwiązań technicznych zmierzających do usprawnienia ich pracy także na etapie zawierania umów. W dobie obostrzeń wymuszonych sytuacją na świecie konieczne jest ograniczenie kontaktów bezpośrednich pomiędzy uczestnikami obrotu. Tym samym, szczególnie zasadne jest ponowne ustalenie kiedy ich obecność bezpośrednia jest konieczna, a kiedy mogą skorzystać z pomocy środków elektronicznych. Okazuje się, że w wielu sprawach z zakresu bieżącej działalności przedsiębiorców z różnych branż wystarczający będzie wybór nowych rozwiązań technicznych. Konieczność obecności bezpośredniej i osobistego składania podpisów będą mogli natomiast ograniczyć do spraw najwyższej wagi. Wraz z rozwojem techniki, a w szczególności urządzeń mobilnych, coraz więcej elementów działalności przedsiębiorstw przeniesionych zostało w przestrzeń wirtualną. Dotyczy to wszelkich dokumentów, które powszechnie sporządza się na komputerze, w formie cyfrowej przesyła do klienta oraz wprowadza ewentualne poprawki, np. w przypadku umów. Drukuje się je dopiero na ostatnim etapie, w momencie gdy trzeba uzyskać podpis. Czy jednak obecnie nie jest możliwe – a o ile prostsze by to było – ominięcie także tego ostatniego elementu i uzyskanie podpisu w szeroko rozumianej formie elektronicznej? Pierwszy krok w tym kierunku został uczyniony poprzez ustanowienie Dyrektywy 1999/93/WE, wprowadzającej w porządek prawny Unii Europejskiej pojęcie podpisu elektronicznego. Zgodnie z zawartą w niej definicją są to dane w formie elektronicznej dodane do innych danych elektronicznych i służące jako metoda uwierzytelnienia. Osobno jako „zaawansowany podpis elektroniczny” nazwano podpis elektroniczny, który jest wyłącznie przyporządkowany podpisującemu, umożliwia ustalenie jego tożsamości, stworzony jest za pomocą środków nad którymi ma on wyłączną kontrolę i jest tak powiązany z danymi, do których się odnosi, że każda późniejsza ich zmiana jest wykrywalna. Kolejny etap stanowiło uchwalenie Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady nr 910/2014 tzw. eIDAS, uchylającego wyżej wspomnianą dyrektywę i ustanawiającego kwalifikowany podpis elektroniczny – składany za pomocą kwalifikowanego urządzenia i opierający się na kwalifikowanym...Read More

Wybuch epidemii koronawirusa i związane z tym ograniczenia w przemieszczeniu się skomplikowały przeprowadzenie pewnych standardowych procedur dotyczących funkcjonowania przedsiębiorstw, w tym zwłaszcza wymagających spotkań np. zgromadzenia wspólników spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Powyższe trudności sprowokowały ustawodawcę do wprowadzenia zmian w obowiązujących przepisach pozwalających na przeprowadzenie tych czynności na odległość. Zgromadzenie wspólników w spółce z o.o. to organ kolegialny, który dla swojego działania w szczególności dla podejmowania uchwał co do zasady wymagał dotąd, co do zasady, zebrania się wspólników spółki w jednym miejscu, na ogół w siedzibie spółki. W czasie epidemii takie spotkania zostały wysoce utrudnione, zwłaszcza jeśli w spółce zasiadają wspólnicy  pochodzący lub mieszkający na co dzień za granicą. Rozwiązaniem tego problemu ma być nowelizacja art. 234[1] kodeksu spółek handlowych zmieniająca tryb przeprowadzenia zgromadzeń i umożliwiająca ich odbycie online. Do tej pory kodeks spółek handlowych zezwalał na przeprowadzenie zgromadzenia za pomocą środków komunikowania się na odległość. Wymagało to jednak umieszczenia takiego trybu w umowie spółki, zasadniczo zatem – już na etapie zakładania spółki lub dokonania zmiany umowy, co wiąże się oczywiście z wyższymi kosztami i wymogiem dochowania formy aktu notarialnego. W obecnym kształcie art. 234 [1] ksh odwraca mechanizm i zezwala na przeprowadzenie zgromadzenia wspólników w formie online, jeśli jego zakazu nie jest zamieszczony umowie spółki. Wystarczy, aby podmiot zwołujący zgromadzenie (najczęściej zarząd) poinformował o trybie przeprowadzenia. Na dodatkowe przesłanki pozwalające na przeprowadzenie zgromadzenia na odległość składa się uchwalanie przez radę nadzorczą bądź samych wspólników regulaminu odbywania zgromadzeń w takiej formie. Regulamin powinien określać niezbędne wymagania i okoliczności przeprowadzenia takiego zgromadzenia i w przypadku zatwierdzania go przez wspólników powinien zostać przyjęty uchwałą. Nie oznacza to jednak, że wybór takiego trybu i tak wymaga zebrania zgromadzenia w celu podjęcia uchwały w sposób tradycyjny, ponieważ nowelizacja przewiduje alternatywny sposób zatwierdzenia regulaminu poprzez przyjęcie go bez odbycia zgromadzenia, jeżeli wspólnicy reprezentujący bezwzględną większość głosów...Read More

Niebawem wejdą w życie istotne zmiany prawa konsumenckiego wynikające z ustawy z 31 lipca 2019 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ograniczenia obciążeń regulacyjnych (Dz.U. z 2019 roku, poz. 1495) obejmujące przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy z 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta (Dz.U. z 2020 r., poz. 287). Ochrona konsumencka zostanie rozciągnięta na niektórych przedsiębiorców będących osobami fizycznymi, którzy co prawda zawierają z innym podmiotem profesjonalnym umowę związaną bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą (na potrzeby jej prowadzenia – tzw. zakup „na fakturę”), jednak umowa ta nie posiada dla nich charakteru zawodowego, co w szczególności wynika z przedmiotu działalności udostępnionego w CEIDG. Z nowych uprawnień będzie mógł skorzystać na przykład księgowy, który na potrzeby prowadzenia swojej działalności kupi drukarkę albo mechanik samochodowy nabywający nieruchomość celem prowadzenia na niej działalności gospodarczej. Wynika to z założenia, że przedsiębiorcy przy zawieraniu umów spoza branży lub specjalizacji, w jakiej działają zawodowo na co dzień nie są profesjonalistami, a raczej podobnie jak konsument – słabszą stroną umowy, którą należy w większym stopniu chronić. Po pierwsze nowe regulacje odsyłają do stosowania przepisów dotyczących klauzul abuzywnych. Umowa pomiędzy przedsiębiorcami nie zawsze będzie więc wiązać w zakresie indywidualnie nieuzgodnionym w jakim narusza to interesy jednej ze stron, czego przedsiębiorcy będą mogli dochodzić w sądzie (nie zostali objęci ochroną powiatowych rzeczników konsumentów ani Prezesa UOKiK). Po drugie przepisy regulujące prawa konsumenta wynikające z rękojmi za wady rzeczy co do zasady znajdą zastosowanie do przedsiębiorców, którzy będą mogli skorzystać m.in. z domniemania istnienia wady fizycznej rzeczy ujawnionej rok po nabyciu oraz 14-dniowego terminu na rozpatrzenie reklamacji. Pozostawiono jednak możliwość rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w umowach zawieranych pomiędzy profesjonalistami bez względu na to, czy umowa ma dla nich charakter zawodowy. Po trzecie zgodnie z nowym przepisem art. 38a ustawy o prawach konsumenta przedsiębiorca korzystający z...Read More

W związku z panującą pandemią koronawirusa oraz stopniowym wznawianiem działania sądów wprowadzono przepisy mające pogodzić ich funkcjonowanie i procedowanie z wymogami bezpieczeństwa sanitarnego. W tym celu najnowsza nowelizacja ustawy z dnia 2 marca 2020 r. (Dz. U. z 2020 r. poz. 374 ze zm.) o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych czyli tzw. „tarcza antykryzysowa” wprowadziła między innymi następujące zmiany w zakresie postępowania cywilnego. I.    Rozprawy online – do tarczy antykryzysowej wprowadzono art. 15zzs1 – 15zzs5. Uregulowano w nich sposób przeprowadzania rozpraw w postępowaniu cywilnym. Zgodnie z art. 15 ust. zzs1 tarczy antykryzysowej wprowadzono pewne możliwości, dzięki którym nie trzeba będzie stawiać się w sądzie na rozprawy i posiedzenia jawne. Po pierwsze będą przeprowadzane za pośrednictwem urządzeń telekomunikacyjnych. Oznacza, to że strony będą mogły uczestniczyć w rozprawach za pośrednictwem urządzeń transmitujących dźwięk i obraz na odległość np. przebywając w kancelarii swojego pełnomocnika. Drugą możliwością, w przypadku kiedy niemożliwym będzie przeprowadzenie posiedzenia czy rozprawy za pomocą środków komunikacji w sposób wskazany powyżej, a osobiste stawiennictwo może zagrażać życiu i zdrowiu uczestników, przewodniczący ma możliwość zmiany trybu jawnego w niejawny. Strona ma 7 dni od doręczenia zarządzenia na sprzeciwienie się trybowi niejawnemu. Powyższy sposób procedowania w sprawach cywilnych ma być zasadą, a odstępstwa od niego mają charakter wyjątku przez cały okres zagrożenia epidemicznego, epidemii a także rok po ustaniu ostatniego z nich. Wszystkie te tryby będą miały zastosowanie chyba, że rozprawę czy posiedzenie będzie można przeprowadzić bez nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w nich uczestniczących. Trudno określić co rozumieć przez nadmierne zagrożenie. Możliwe, że będzie to interpretowane w korelacji z zarządzeniami prezesów sądów co do wymogów sanitarnych. Jak przykładowo zarządzenie Prezesa Sądu Okręgowego w Poznaniu, który wyznaczył, że na rozprawę może stawić się nie licząc składu sędziowskiego maksymalnie 7 osób....Read More

Z dniem 1 listopada 2019 r. wprowadzono obowiązkowy system podzielonej płatności (split payment). System ten zastąpił dotychczas obowiązujący mechanizm odwrotnego obciążenia VAT. System ten polegał na tym, że to nabywca określonych towarów lub usług wymienionych w załączniku nr 11 i 14 do ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT”) zobowiązany był do rozliczenia podatku VAT (system w szczególności dotyczył podwykonawców usług budowlanych). Obecny system split payment polega na tym, że w transakcjach pomiędzy przedsiębiorcami dokonywana zapłata jest rozdzielona pomiędzy dwa rachunki – kwota netto wpływa na ogólny rachunek bankowy przedsiębiorcy, a podatek VAT wpływa na powiązany z rachunkiem ogólnym rachunek VAT. Mechanizm split payment jest obowiązkowy, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: – transakcja dokonywana jest pomiędzy podatnikami VAT, – wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza 15.000 zł lub równowartość tej kwoty, – transakcja dotyczy towarów i usług wymienionych w załączniku nr 15 do ustawy o VAT (załącznik ten obejmuje w szczególności towary i usługi dotychczas objęte odwrotnym obciążeniem zgodnie z załącznikami nr 11 i 14 ustawy o VAT, przykładowo: roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych; roboty związane z wykonywaniem instalacji: elektrycznych, wodnokanalizacyjnych, wentylacyjnych, klimatyzacyjnych, gazowych; prace wykończeniowe). Przy transakcjach nieprzekraczających 15.000 zł mechanizm split payment jest dobrowolny. Faktura VAT dokumentująca transakcję objętą obowiązkowym mechanizmem split payment musi zawierać adnotację: „mechanizm podzielonej płatności”. Brak umieszczenia powyższej adnotacji będzie skutkował nałożeniem kary na sprzedawcę w postaci dodatkowego zobowiązania podatku VAT w wysokości 30% kwoty VAT objętej fakturą. Sankcja w takiej samej wysokości może zostać nałożona na nabywcę, który, pomimo obowiązku stosowania mechanizmu split payment, dokona zapłaty z jego pominięciem. Kara nie zostanie nałożona, jeżeli sprzedawca, pomimo pominięcia mechanizmu split payment, odprowadzi należny podatek VAT. Płatność dokonana z pominięciem mechanizmu split payment będzie skutkowała brakiem...Read More