11 lipca 2025 roku weszła w życie nowelizacja („Nowelizacja”) ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Ustawa”). Zmiana ta wprowadziła istotny obowiązek publikacji przez deweloperów cen ofertowych mieszkań i domów w sposób jawny i przejrzysty. Dla przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed 11 lipca 2025 roku ustawodawca przewidział okres dostosowawczy, a termin na pełne wdrożenie nowych obowiązków przypadł na 11 września 2025 roku.
Podstawowym celem Nowelizacji było zwiększenie przejrzystości rynku pierwotnego i wzmocnienie ochrony konsumentów. Ustawodawca uznał, że brak transparentnych zasad informowania o cenach ofertowych utrudniał nabywcom porównanie inwestycji oraz sprzyjał niejednolitym praktykom rynkowym. Wprowadzenie jednolitego obowiązku publikowania cen ma ograniczyć ryzyko sporów i budować większe zaufanie między deweloperami a kupującymi.
Zgodnie z Nowelizacją, deweloperzy zobowiązani są do:
- Prowadzenia strony internetowej dedykowanej każdej inwestycji od momentu rozpoczęcia sprzedaży, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych – jeszcze przed ich podpisaniem.
- Publikowania cen ofertowych brutto (z VAT) obejmujących:
- cenę za 1 m² powierzchni użytkowej;
- cenę całkowitą lokalu lub domu;
- cenę pomieszczeń przynależnych i praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości (np. garaży, miejsc postojowych, komórek lokatorskich);
- inne świadczenia pieniężne związane z nabyciem lokalu.
- Utrzymywania historii zmian cen – każda modyfikacja musi być udokumentowana datą i udostępniona w sposób umożliwiający weryfikację wcześniejszych wartości.
- Codziennego raportowania danych o cenach do ministra właściwego ds. cyfryzacji. Raportowanie ma charakter ciągły i obejmuje również dni, w których zmiany cen nie nastąpiły. Dane te publikowane są następnie w serwisie dane.gov.pl.
- Umieszczania w materiałach marketingowych odwołania do strony internetowej, na której zamieszczone są wszystkie wymagane informacje.
Nowelizacja przewiduje, że w sytuacji, gdy w umowie sprzedaży cena zostanie ustalona na poziomie wyższym niż cena opublikowana na stronie internetowej, nabywca może domagać się zawarcia umowy po cenie korzystniejszej – tj. tej wcześniej ujawnionej.
Zaniechanie realizacji nowych obowiązków informacyjnych może zostać zakwalifikowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów, a tym samym prowadzić do interwencji Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w tym do nałożenia kar finansowych.
Wprowadzone regulacje w istotny sposób zmieniają codzienną praktykę działalności deweloperów. Transparentność cen wymusza staranniejsze planowanie polityki rabatowej i promocyjnej oraz odpowiednie zarządzanie historią ofert. Jednocześnie nabywcy zyskują łatwiejszy dostęp do rzetelnych danych i możliwość egzekwowania warunków bardziej korzystnych.
Nowelizacja, choć nakłada dodatkowe obowiązki organizacyjne i technologiczne na przedsiębiorców, powinna w dłuższej perspektywie przyczynić się do uporządkowania rynku i zwiększenia jego przewidywalności.
Aleksander Drogosz
asystent